Реконструкція житлового будинку

Реконстру́кція житлово́го фо́нду (буди́нку) — перебудова житлового фонду (будинку) з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості жилих квартир, загальної та жилої площі тощо, пов'язана зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників, або знесення застарілого житлового фонду в кварталі (мікрорайоні) та будівництво нового житлового фонду кварталу (мікрорайону).

Реконструкція жилого будинку — перебудова жилого будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості жилих квартир, загальної та жилої площі тощо, пов'язана із зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників. Реконструкція жилого будинку - це проведення будівельних робіт в цілях зміни існуючих показників об'єкту для підвищення рівня комфорту і якості проживання в ньому, що передбачає виготовлення проектної документації, капітальне будівництво, прибудови, надбудови, розбирання та посилення тримальних конструкцій, переобладнання горищного приміщення під мансарду, будівництво та реконструкцію інженерних систем і комунікацій тощо.

Реконструкція жилого будинку передбачає повне або часткове збереження елементів несучих конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об’єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

Зазвичай для проведення реконструкції житлового будинку необхідне отримання відповідних дозвільних документів та подальше введення об’єкта в експлуатацію.. Втім ремонтні роботи які не змінюють площу приміщення, його конструкцію та функціональне призначення, тобто є дрібними, без мети зміни конструктивних елементів житлового будинку або споруди, можуть бути кваліфіковані як поточний ремонт, а не реконструкція.

Житлова політика в сфері реконструкції житлових будинків

Формування житлової політики в нашій державі здійснюється в умовах наближення українського суспільства до Європейських стандартів, яке відбувається шляхом адаптації вітчизняного законодавства у політичній, економічній та фінансових сферах до законодавства Європейського Союзу. В першу чергу це стосується питань соціальної підтримки незахищених верств населення, зокрема, в забезпеченні його доступним та комфортним житлом.

Одним із головних напрямів реалізації житлової політики в Україні є комплексна реконструкція існуючого житлового фонду.

Реконструкція житла вирішує цілий ряд соціальних проблем нашого суспільства, таких як:

• створення комфортних умов проживання, зміцнення генетичного рівня та здоров'я людей;
• збереження головного національного багатства - житлового фонду, не тільки збереження, але й відновлення та збільшення його обсягів;
• формування нового архітектурного обліку наших міст, збереження історичної, культурної та архітектурної спадщини країни, благоустрій населених пунктів;
• вирішення житлової проблеми - до 20% додаткової площі можна отримати за рахунок реконструкції та надбудови мансард;
• значне зменшення втрат енергоресурсів (30-40% втрачається щорічно) за рахунок модернізації інженерного обладнання та санації будівель.

Державна політика у сфері реконструкції житлового фонду із заміною застарілого житлового фонду базується на засадах гарантії та забезпечення захисту майнових прав громадян на жилі та нежилі приміщення, які реконструюються.

Обгрунтування необхідності реконструкції житлових будинків

Житловий фонд, створений в 50-70 роки минулого сторіччя в період активної індустріалізації в будівництві, складає 72 млн кв м, майже 5 млн.кв м житлового фонду відноситься до категорії ветхого та аварійного житла. Загальна кількість будинків, побудованих індустріальним способом в 60-і роки минулого століття за проектами перших масових серій, перевищує 25 тисяч, з них 47% – панельних, 50% – цегляних і 3% – великоблочних будинків. Проблема їх подальшої експлуатації з роками загострюється, стає проблемою безпеки для мільйонів мешканців. Весь житловий фонд із 5-ти поверхівок перщих масових серій підлягає реконструкції тому що не відповідає умовам нормального проживання людей.

Законодавча та нормативна база

Законодавство України у сфері реконструкції житлового фонду базується на Конституції України і складається з нормативно-правових актів цивільного, житлового та земельного законодавства, Закону "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" та інших нормативно-правових актів, що регулюють відносини у цій сфері.

Вимоги на реконструкцію, капітальний ремонт та технічне переоснащення житлових будинків встановлені ДБН В.2.2-15:2019 «Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення».

Склад та зміст проектної документації на реконструкцію, капітальний ремонт та технічне переоснащення будинків, будівель, споруд будь-якого призначення, їх комплексів або їх частин, лінійних об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури встановлюють ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво»

Реконструкція багатоквартирного житлового будинку

Кожна конкретна ситуація вимагає індивідуального підходу до вибору варіантів реконструкції залежно від багатьох факторів.

Серед дій, які можуть застосовуватися до старого житла для його реконструкції, наводяться такі:

• модернізація, яка передбачає поетапну перебудову будинків без відселення та компенсацій. Зовнішні розміри фундаментів у плані не змінюватимуться;
• модернізація будинків масових серій з заміною конструктивних елементів та інженерних комунікацій;
• реконструкція-перебудова багатоквартирного будинку: або з відселенням або без. Може змінюватися кількість квартир, конфігурація площ, заміна окремих конструкцій;
• комплексна реконструкція кварталу, яка, своєю чергою, може передбачати реконструкцію, модернізацію або знесення та подальше будівництво нового об’єкта.

Економічна ефективність реконструкції житлового будинку

Економічна доцільність стає головною при прийнятті рішення шодо реконструкції житлового будинку.

Директор інституту «НДІпроектреконструкція» д.е.н. професор Георгій Онищук стверджує, що економічна ефективність заходів щодо реконструкції житлового будинку досягається за рахунок:

1. енергозбереження в будинку - 30-40% зекономлених енергоресурсів;
2. продовження експлуатаційного ресурсу будинку на 20-30 років та зменшення обсягів нового будівництва;
3. шляхом надбудови додаткових поверхів та мансард збільшення житлової площі на 15-20% за ціною в 1,5-2 рази нижче ніж нове житло;
4. використання перших поверхів, підвалів та горищ для розміщення підприємств сфери послуг та виробництв дає додаткові інвестиції в реконструкцію та подальші платежі до бюджету;
5. проведення реконструкції будинку без відселення мешканців;
6. зменшення експлуатаційних витрат за рахунок проведення модернізації інженерного обладнання, зменшення теплових втрат;
7. позитивні соціальні наслідки реконструкції - збільшення робочих місць, розвиток суміжних з будівельним комплектом галузей за рахунок мультиплікативного ефекту, розвиток економіки країни в цілому, доходи місцевих бюджетів.

Фахівці вважають, що наслідком проведеної реконструкції чи капітального ремонту житла повинно стати зменшення рівня оплати за комунальні послуги та утримання житла, що є потужним інвестиційним стимулятором.

Реконструкція приватного (садибного ) будинку

Періодично у власників будинків (житлових, садових, дачних) та господарських будівель виникає необхідність добудувати або перебудувати існуючий будинок чи будівлю. Подібні роботи є реконструкцією, яка вимагає оформлення будівельного паспорта або отримання містобудівних умов, та отримання документів, що дають право на виконання будівельних робіт.

Реконструкція приватного будинку - це можливість підвищити рівень комфорту і якість життя за рахунок переобладнання житла. Більшість будинків в Україні - це старі будівлі, тому їх внутрішнє планування і окремі частини комунікацій не відповідають сучасним будівельним нормам і вимогам.

Реконструкція приватного будинку - це будівельні роботи, які передбачають втручання в несучі та огороджувальні конструкції будинку, розширення його геометричних форм, а також спорудження поруч з будинком господарських будівель.

Реконструкція старого будинку може полягати в повній зміні його зовнішнього вигляду: надбудові верхніх поверхів або мансарди, прибудови додаткових кімнат, виконанні нових віконних/дверних прорізів і т.д. Додатково можуть бути зміни в інженерних комунікаціях будинку: зміна розташування трубопроводів каналізації або розташування вентиляційних шахт і т.д. Для проведення будь-якої з перерахованих робіт потрібна дозвільна документація на будівництво, так як змінюється форма і площа будинку.

Шляхом реконструкції будинок садибного типу може бути поділено на два або більше блокованих будинків. У разі поділу будинку садибного типу на окремі квартири внаслідок реконструкції він переходить у статус житлового будинку квартирного типу. Реконструкція малоповерхового житлового будинку може бути проведена із створенням (поділом) на індивідуальні житлові (садибні) будинки.

Реєстрація житлового будинку в результаті його реконструкції

Право власності

Власники нерухомого майна, досить часто з метою поліпшення житлових умов чи зміною функціонального призначення нежитлових приміщень, здійснюють реконструкцію житлового будинку. Втім право власності на створений, в результаті реконструкції об’єкт виникає лише після його державної реєстрації. Так, відповідно до ч.1 статті 332 Цивільного кодексу України переробкою є використання однієї речі (матеріалу), в результаті чого створюється нова річ. За таких умов у разі проведення реконструкції, реставрації або капітального ремонту житлового будинку як об’єкта нерухомого майна утворюється нова річ.

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (згідно із статтею 331 Цивільного Кодексу України).

Процедура та підстави державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна у результаті реконструкції визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 р..

Самовільна реконструкція житлового будинку

Відповідальність за самовільну реконструкцію житлового будинку виникає у випадках:

1. Будівництво без дозволу.
2. Порушення Державних будівельних норм.

Обидва випадки є суттєвими коли реконструкцію будинку потрібно узаконити постфактум.

Публікації

З питань реконструкції житлового будинку на платформі Academia публікується видання "Реконструкція житла".

Посилання

1. ЗАКОН УКРАЇНИ «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду»
2. Онищук Г. І. Реконструкція житла - складова частина державної житлової політики / Г. І. Онищук // Реконструкція житла. - 2003. - 2003. - С. 21-24.
3. Основи реконструкції будівель і споруд : навч. посіб. / [І.Г. Іваник, С.І. Віхоть, Р.С. Пожар та ін.; за ред. І.Г. Іваника. – Львів : Львівська політехніка, 2018. – 268 с. – ISBN 966-941-238-6.]
4. Порядок реєстрації будинку в результаті його реконструкції /Офіційний сайт Старосалтівської об'єднаної територіальної громади.
5. Проблеми реконструкції житлового фонду в Україні (pdf, наукова стаття, група авторів).
6. Манцевич Ю.М. Житло: проблеми та перспективи. – К.: Профі, 2004. – 360 с.
7. Онищук, Г.І. Реконструкція житла в Україні: досвід, проблеми та шляхи їх вирішення [Текст pdf] / Г.І.Онищук / Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. - К: Техніка, 2004. - Вип. 59. - С.3-10.
8. Кірнос О.І., Данилова Т.В. Методология управления проектами реконструкции жилых зданий / Науково-виробниче видання „Реконструкція житла” Випуск 5 – 2004 г. C. 185-189 УДК 624.1
9. Реконструкція житлового будинку з надбудовою /pdf, група авторів УДК 624.14
10. Г. І. Онищук Технічні аспекти реконструкції житлових будинків в Україні (pdf)
11. Соціальні аспекти реконструкції житлового фонду України. ГІ Онищук - Реконструкція житла, 2012 (pdf)
12. к.т.н. АГЄЄВА Г. М., к.т.н. КАФІЄВ к.т.н. К. П. КРІВЄЛЬОВ Л. І. Реконструкція будинків перших масових серій – засада сталого розвитку мікрорайонів і кварталів міст (pdf, наукова стаття, група авторів 2021 / Наука та будівництво).